海外在住オーナーの家賃と税金｜源泉徴収20.42%・確定申告・納税管理人【判定ツール付き】

公開2026.11.02約5分で読めます

海外に住みながら日本の部屋を貸しているオーナー様は、日本に住んでいるオーナーとは税金の扱いが違います。いちばん大きいのは、借主によっては家賃から20.42%が差し引かれる「源泉徴収」です。自分のケースで何が必要かを判定ツールで確かめたうえで、源泉徴収・確定申告・納税管理人の3つを国税庁の資料に沿って整理しました。

この記事のポイント

源泉徴収借主が法人・事業者・サブリース会社なら、家賃の20.42%を借主が差し引いて納付
不要な場合個人が自分や家族の住まいとして借りるなら、源泉徴収は不要
確定申告日本の不動産所得として毎年申告。源泉徴収された税金は申告で精算
納税管理人申告や税務署の書類の受け取りのため、税務署に届け出て選任する

自分のケースを判定する

貸主と借主の区分を選ぶと、源泉徴収・確定申告・納税管理人が必要かどうかを表示します。月額家賃を入れると、源泉徴収される金額も計算します。

「非居住者」とは

税金上の「非居住者」は、日本国内に住所がなく、かつ、日本国内に引き続き1年以上居所がない個人です。国籍は関係なく、日本人でも1年以上の予定で海外に転勤すると、一般に転出後は非居住者になります。日本に本店や主たる事務所がない会社は「外国法人」です。※1 ※2

家賃の源泉徴収（20.42%）

非居住者や外国法人から日本国内の不動産を借りて家賃を払う人は、法人だけでなく個人（事業者かどうかを問わない）でも、支払のときに20.42%の所得税・復興特別所得税を差し引いて納付しなければなりません。ただし、個人が自分または親族の住まいとして借りる場合は不要です。※3

借主	源泉徴収	よくある例
個人（自分・家族の住まい）	不要	一般の入居者
個人（事業用）	必要	店舗・事務所として借りる個人事業主
法人	必要	社宅として借り上げる会社、事務所
サブリース会社	必要	一括借上げ（サブリース）契約

貸主が非居住者・外国法人の場合。出典：国税庁 No.2880、リーフレット ※3 ※4

納付期限：支払った月の翌月10日まで（借主が国内に住所や事務所を持ち、国外で支払う場合は翌月末日）※3
2027年分から：内訳に防衛特別所得税が加わりますが、不動産の賃貸料の税率は20.42%と案内されています ※3 ※5
租税条約：多くの条約で、不動産の賃貸料は不動産がある国でも課税できるとされているため、日本の法律どおり源泉徴収されます ※3

計算例

	金額
月額家賃	150,000円
源泉徴収額（150,000円 × 20.42%）	30,630円
オーナーが受け取る額	119,370円
年間の源泉徴収額	367,560円

こんなときは要注意

社宅・サブリース：借主が会社なので、入居者が誰であっても源泉徴収の対象です
オーナーが海外に移った・海外の人に売った：所有者が非居住者・外国法人に変わった後に払う家賃から、借主の源泉徴収が必要になります ※4
源泉徴収されていなかった：借主が差し引かずに納付した場合、借主はその分をその後の家賃から差し引いたり、貸主に請求したりできます ※4

確定申告

日本にある不動産の貸付による所得（不動産所得）は、非居住者でも総合課税で確定申告をする必要があります（所得が所得控除の合計額を超える場合）。申告期間は翌年2月16日〜3月15日で、源泉徴収された税金は申告で精算されます。経費が多い年は、納め過ぎた分が還付されることもあります。※2

主な必要経費：管理手数料、修繕費、固定資産税・都市計画税、損害保険料、減価償却費、借入金の利子など
基礎控除：非居住者も適用できます（医療費控除や扶養控除などは、居住者期間の支払・状況などが対象）※2
年の途中で海外に移った年：出国までに納税管理人を指定すれば、その年の所得をまとめて翌年に申告します。指定せずに出国する場合は、出国までに準確定申告が必要です ※2