海外业主在日本出租房子要交什么税？20.42%预扣・确定申告・纳税管理人【附判断工具】
人住在海外、在日本出租房子的业主，税务处理和住在日本的房东不一样。最大的区别是：根据租客的类型，房租可能会先被扣掉20.42%（源泉徴収，预扣税）。先用判断工具看看自己的情况需要什么，再按日本国税厅的资料，把预扣税、报税（确定申告）、纳税管理人这3件事讲清楚。
本文要点
- 预扣税租客是公司、经营者或包租公司时，由租客从房租里扣20.42%并缴税
- 不需要的情况个人租来给自己或家人住的，不需要预扣税
- 确定申告作为日本的不动产所得每年报税，被预扣的税在申报时结算
- 纳税管理人为了报税和接收税务署文件，要向税务署申报指定
判断自己的情况
选择房东和租客的类型，就会显示是否需要预扣税、报税和纳税管理人。输入月租金，还会算出被预扣的金额。
什么是「非居住者」
税务上的「非居住者」，是指在日本没有住所，且在日本连续居住不满1年的个人。和国籍无关，日本人如果被派往海外工作1年以上，一般出境后也会成为非居住者。总部或主要办公地不在日本的公司，是「外国法人」。※1 ※2
房租的预扣税（20.42%）
向非居住者或外国法人租用日本国内的房产并支付房租的人，不仅是公司，个人（不论是否经营者）也一样，付款时必须扣下20.42%的所得税・复兴特别所得税并缴纳。但个人租来给自己或亲属居住的，不需要预扣。※3
| 租客 | 预扣税 | 常见例子 |
|---|---|---|
| 个人（自己・家人住） | 不需要 | 一般租客 |
| 个人（经营用） | 需要 | 租来开店・办公的个体经营者 |
| 公司 | 需要 | 租作员工宿舍的公司、办公室 |
| 包租公司 | 需要 | 整体承租（サブリース）合同 |
- 缴纳期限：付款次月10日前（租客在日本有住所或办公室、在国外付款的，为次月月底）※3
- 2027年起：明细中会加入防卫特别所得税，但国税厅公布的不动产租金税率仍为20.42% ※3 ※5
- 租税条约：多数条约规定不动产租金可以在房产所在国征税，所以按日本国内法预扣 ※3
计算示例
| 金额 | |
|---|---|
| 月租金 | 150,000日元 |
| 预扣税额（150,000日元 × 20.42%） | 30,630日元 |
| 业主实收 | 119,370日元 |
| 全年预扣税额 | 367,560日元 |
这些情况要特别注意
- 员工宿舍・包租：租客是公司，不管谁住进去，都要预扣
- 业主搬到海外・卖给海外买家：业主变成非居住者・外国法人之后支付的房租，租客就需要预扣 ※4
- 之前没有预扣：租客没扣就替业主缴了税的，之后可以从房租里扣回，或向业主请求 ※4
确定申告（报税）
出租日本房产的所得（不动产所得），非居住者也要综合课税、做确定申告（所得超过所得扣除合计额时）。申报期间为次年2月16日〜3月15日，被预扣的税在申报时结算；费用多的年份，多缴的部分还可以退回。※2
- 主要必要经费：管理费、修缮费、固定资产税・都市计划税、保险费、折旧费、贷款利息等
- 基础扣除：非居住者也可以适用（医疗费扣除、抚养扣除等以居住者期间的支付・情况为准）※2
- 年中搬到海外的那一年：出境前指定好纳税管理人，就在次年合并申报当年所得；没有指定就出境的，要在出境前做准确定申告 ※2
纳税管理人
非居住者需要提交确定申告书、接收税务署文件、缴税或领取退税时，要指定纳税管理人，并向纳税地的税务署长提交「所得税・消費税の納税管理人の選任・解任届出書」。纳税管理人可以是公司，也可以是个人。回国恢复居住者身份时，要提交解任申报。※1 ※2
为了接收固定资产税・都市计划税等地方税的文件，可能也需要向都税事务所或市区町村申报纳税管理人。请确认房产所在地政府的说明。
海外业主常踩的坑
- 租客是公司却没有预扣（之后要和租客结算）
- 以为被预扣了就不用报税，没有做确定申告
- 搬到海外时没有指定纳税管理人
- 固定资产税缴纳通知书收不到，变成滞纳
- 手上没有费用收据和修缮记录，报税时不能计入经费
常见问题
管理公司代收房租时，谁来预扣？
预扣税由付房租的人（租客）负责。管理公司只是代房东收房租时，如果租客是个人、租来自己住，就不需要预扣。如果像包租那样管理公司自己就是租客，则由该公司预扣。※3
被预扣的税能退回来吗？
在确定申告时，把不动产所得应缴的税额和被预扣的税额结算。费用和扣除较多、被预扣的更多时，可以退税。
租税条约能降低税率吗？
多数租税条约规定不动产租金可以在房产所在国征税，所以按日本国内法以20.42%预扣。※3
日本人外派海外期间也算非居住者吗？
被派往海外工作1年以上的，一般出境后就是非居住者，与国籍无关。※1 ※2
住宅房租要交消费税吗？
作为住宅出租（1个月以上）的房租不征消费税。店铺・办公室等经营用的房租要征税。
在海外经营日本房产，交给 MYHOUSING
MYHOUSING 接受海外业主1套房起的委托，负责收租、需要预扣时的明细、每月中日英三语报告，以及日本国内・海外汇款。也可以担任纳税管理人（另收费），并介绍合作税理士帮您报税。
出处（日本官方资料，均为日文）
- ※1 国税厅 Tax Answer No.1923「海外勤務と納税管理人の選任又は解任」
- ※2 国税厅 Tax Answer No.1926「海外勤務中に不動産所得などがある場合」
- ※3 国税厅 Tax Answer No.2880「非居住者等に不動産の賃借料を支払ったとき」
- ※4 国税厅「非居住者等から不動産を「借りた」場合の源泉徴収」（宣传单・PDF）
- ※5 国税厅 Tax Answer No.2884「非居住者等に対する源泉徴収・源泉徴収の税率」
※本文和判断工具为一般性信息（国税厅资料为2026年4月1日现行法令）。租税条约或个别情况可能不同，实际申报・缴税请咨询税理士。（信息确认日期：2026年11月2日）
