【2026年版】外国人在日本可以买房并办理住房贷款吗？
有永住・无永住的银行选择及贷款审核条件详解
为计划在日本购买公寓、独栋住宅的中国人及其他外国籍客户， 详细介绍日本住房贷款的银行选择、永住权、在留资格、日语能力、 年收入、工作年限、首付及贷款审核重点。
可以考虑三菱UFJ、瑞穗、理索纳以及多家网络银行， 能够选择的日本住房贷款银行相对较多。
可以重点考虑三井住友银行、东京之星银行等 接受非永住外国人咨询的金融机构。
SMBC信托银行PRESTIA等对外国人、 英语客户及高收入客户较有优势。
外国人可以在日本申请住房贷款吗？
答案是：可以。 外国籍人士同样可以在日本通过住房贷款购买公寓或独栋住宅。
但是，与日本人申请住房贷款相比， 银行除了会审核年收入、工作单位、工作年限和个人信用以外， 还会重点确认外国申请人的：
因此，同样是外国人， 每个人可以申请的银行可能完全不同。
其中最重要的一个条件就是： 是否已经取得日本永住权。
外国人日本住房贷款主要分为3种情况
① 已取得日本永住权的外国人
如果已经取得日本永住权或属于特别永住者， 一般可以选择的日本住房贷款银行会明显增加。
例如三菱UFJ银行、瑞穗银行、理索纳银行、 auじぶん银行、Sony Bank等， 对外国籍申请人通常会将日本永住许可作为重要条件。
② 没有永住权，但已经在日本居住
没有日本永住权，并不代表一定无法申请日本住房贷款。
目前部分日本银行可以接受非永住外国人的住房贷款申请或咨询。
例如持有：
经营・管理
日本人配偶者等
永住者配偶者等
定住者
等日本在留资格的外国人， 根据银行、收入、工作状况和日语能力不同， 也存在获得住房贷款的可能性。
③ 居住在日本国外的外国人
如果目前并不居住在日本，属于海外非居住者， 能够申请的一般日本住房贷款银行会非常有限。
另外，如果购买日本不动产不是用于本人自住， 而是用于出租或投资， 通常不能使用普通住宅贷款， 而需要考虑：
外国人日本住房贷款银行比较
| 金融机构 | 永住权 | 外国人贷款特点 | 适合客户 |
|---|---|---|---|
| 三菱UFJ银行 | 原则上需要 | 永住外国人的主要住房贷款选择之一 | 永住者・公司职员・稳定收入 |
| 三井住友银行 SMBC | 无永住也可咨询 | 非永住外国人符合条件也可申请 | 技人国・正社员・日语较好 |
| 瑞穗银行 | 原则上需要 | 适合拥有永住权且收入稳定的客户 | 永住者・公司职员 |
| 理索纳银行 | 需要 | 主要面向永住者、特别永住者 | 东京・埼玉等首都圈客户 |
| auじぶん银行 | 需要 | 网络型日本住房贷款 | 永住者・收入稳定・有首付 |
| Sony Bank | 需要 | 收入要求相对较高，也适合高额住宅 | 高收入永住外国人 |
| SBI新生银行 | 原则上需要 | 部分情况下可利用日本人或永住者配偶者条件 | 配偶者为日本人或永住者 |
| 东京之星银行 | 有无需永住的产品 | 有针对未取得永住权外国人的住房贷款 | 非永住外国人・正社员・经营者 |
| SMBC信托银行 PRESTIA | 部分情况不需要 | 外国人、英语、高收入客户较有优势 | 外资企业・高收入外国人 |
| ドコモSMTBネット銀行 | 原则上需要 | 网络住房贷款 | 永住者・稳定收入 |
| 乐天银行 | 原则上需要 | 住宅贷款及Flat35等 | 永住者・希望固定利率 |
| きらぼし银行 | 原则上需要 | 东京、神奈川等首都圈客户可考虑 | 首都圈居住・永住者 |
日本住房贷款利率可能每月调整。 即使是同一家银行，实际适用利率也会根据贷款比例、 审核结果、团体信用生命保险、贷款金额、贷款期限以及正式放款日期等因素发生变化。 建议在实际购买房屋及申请贷款时确认最新条件。
主要银行外国人住房贷款条件
三菱UFJ银行
需要永住 日本大型银行 外国人贷款对外国籍申请人来说， 原则上取得日本永住许可是一个非常重要的申请条件。
已取得日本永住权，同时作为公司正式员工工作， 年收入稳定、工作年限较长、个人信用良好的外国人， 可以重点考虑三菱UFJ银行。
永住权 ／ 年收入 ／ 工作年限 ／ 工作单位 ／ 其他贷款 ／ 自有资金 ／ 购买不动产
三井住友银行（SMBC）
无永住可咨询 技人国 日语能力重要即使还没有取得日本永住权， 符合一定条件的外国籍客户也可以申请或咨询住房贷款。
对于非永住外国人来说， 申请人本人是否可以独立使用日语与银行沟通， 并理解住房贷款合同及银行说明 是非常重要的条件。
例如持有技术・人文知识・国际业务签证， 在日本企业作为正式员工工作， 有稳定收入和一定工作年限的外国人， 可以考虑咨询三井住友银行。
瑞穗银行
需要永住 日本大型银行对外国籍客户来说， 原则上拥有日本永住许可等是重要条件。
银行还会审核年龄、稳定收入、 是否可以加入团体信用生命保险、 个人信用以及购买物件等条件。
理索纳银行・埼玉理索纳银行
永住者 特别永住者 首都圈外国籍客户通常需要取得永住许可， 或属于特别永住者。
银行还会确认年收入、工作年限或经营年数等条件。
对于长期居住在东京、埼玉， 并在日本稳定工作的永住外国人， 是可以考虑的银行之一。
auじぶん银行
网络银行 需要永住外国籍申请人通常需要已经取得日本永住许可。
如果申请人已经取得永住权， 年收入稳定、信用情况良好， 可以与大型银行一起比较网络银行住房贷款。
Sony Bank
需要永住 高收入 高额房产外国籍申请人原则上需要日本永住权。
收入条件相对较高， 对计划购买东京高价公寓、高额独栋住宅的高收入永住外国人来说， 可以作为比较对象。
SBI新生银行
永住者 配偶者条件原则上，日本国籍或日本永住许可是重要条件。
但部分没有永住权的外国籍申请人， 如果配偶者是日本人或已经取得日本永住权， 并符合银行规定， 也可能存在申请住房贷款的机会。
例如： 中国籍＋技人国签证＋本人没有永住权＋妻子或丈夫为日本人 的情况，就值得进一步确认。
东京之星银行（東京スター銀行）
无需永住 外国人贷款 经营者可咨询对没有取得日本永住权的外国人来说， 东京之星银行是比较值得关注的金融机构之一。
该银行存在面向未取得日本永住权外国人的住房贷款产品。
通常会重点审核：
与面向永住外国人的大型银行低利率住房贷款相比， 利率可能相对较高， 但最大的优势是： 没有永住权也存在贷款购房的机会。
SMBC信托银行 PRESTIA
无永住可咨询 英语服务 高收入外国人如果是外国籍高收入人士、外资企业员工， 或更习惯使用英语办理银行业务， PRESTIA是值得考虑的金融机构之一。
如果在日本居住， 持有符合要求的在留资格， 同时达到银行收入等条件， 即使尚未取得永住权， 也存在申请贷款的可能性。
特别适合计划购买：
的高收入外国人客户。
ドコモSMTBネット銀行
永住者 网络住房贷款外国籍申请人通常需要取得日本永住许可。
正式审核时， 外国籍申请人可能需要提交在留卡、住民票等相关材料。
乐天银行
永住者 Flat35外国籍客户需要确认永住许可等申请条件。
如果客户希望长期固定利率， 除普通银行贷款以外， 也可以比较Flat35等住房贷款产品。
きらぼし银行
东京 神奈川 永住者如果外国籍客户长期居住、工作在东京或神奈川地区， 已经取得永住权， 除了日本大型银行之外， 也可以考虑地区性金融机构。
外国人申请日本住房贷款，需要确认的13个条件
不同外国人条件，应该考虑哪些银行？
中国籍＋日本永住权
可以广泛比较三菱UFJ、瑞穗、理索纳以及多家网络银行。
中国籍＋技人国＋没有永住
可以重点确认三井住友银行、东京之星银行等。
经营管理签证＋公司经营者
银行会重点审核公司决算、役员报酬、经营年数、自有资金等。
没有永住＋配偶者是日本人
SBI新生银行等金融机构值得进一步确认。
外资企业＋年收入1000万日元以上
可以重点考虑SMBC信托银行PRESTIA等高收入外国人贷款。
日语能力比较弱
如果银行要求本人日语理解合同，则可能比较困难，也可以确认提供英语服务的金融机构。
外国人申请日本住房贷款，日语重要吗？
非常重要。
特别是没有取得日本永住权的外国籍申请人， 部分银行会要求申请人本人能够独立使用日语与银行工作人员进行沟通， 并理解住房贷款合同及银行的重要说明。
住房贷款 ／ 金钱消费借贷合同 ／ 团体信用生命保险 ／ 还款条件 ／ 贷款利率 ／ 提前还款 ／ 合同注意事项
不过，一些主要面向外国人和高收入客户的金融机构， 也可以提供英语服务。
经营管理签证、公司老板可以买房贷款吗？
存在申请住房贷款的可能性。
但是，与普通公司正式员工相比， 公司法人代表、自营业者通常会被银行更加详细地审核经营情况。
一般来说，公司刚刚成立、只有一期甚至没有完整决算， 和已经拥有2～3期以上稳定经营记录相比， 可以选择的银行可能会有所不同。
住房贷款不只是审核“人”，银行也会审核“房子”
即使申请人的年收入、工作单位、永住权等条件都很好， 如果购买的房产存在问题， 也可能出现银行不给贷款或贷款金额不足的情况。
咨询日本住房贷款时，建议提前准备哪些材料？
外国籍客户如果提前准备以下资料， 可以更加快速地判断可以申请哪些日本银行。
- 日本在留卡
- 护照
- 日本住民票
- 源泉征收票
- 最近的工资单
- 工作单位资料
- 雇佣合同
- 课税证明・纳税证明
- 确定申告书
- 银行存款及自有资金证明
- 目前其他贷款情况
- 准备购买的房产资料
外国人在日本买房贷款常见问题 FAQ
外国人日本住房贷款・日本买房咨询
无论您已经取得日本永住权，还是目前尚未取得永住权， 我们都可以根据您的在留资格、收入、工作情况、 自有资金以及购房预算， 帮助您整理日本买房和住房贷款的方向。
① 国籍
② 年龄
③ 日本在留资格
④ 是否拥有日本永住权
⑤ 在日本居住年数
⑥ 税前年收入
⑦ 工作单位・职业
⑧ 工作年限
⑨ 可以准备的首付・自有资金
⑩ 目前是否有其他贷款
⑪ 希望购买房屋的价格
⑫ 希望购买的地区
⑬ 日语水平
株式会社マイハウジング
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