日本房子进入「中年期」：投资房产如何防漏水、排水管堵塞？维护与修缮计划指南
投资房产能不能赚钱，不只看买入价格和回报率。一旦发生漏水或排水管堵塞，除了修理费，还可能要赔偿租客、减免房租，甚至租客搬走导致空置。而且日本的房子现在正大批进入「中年期」。本文根据日本国土交通省等官方资料，整理整栋楼和公寓单间业主都应该知道的管理要点。
本文要点
- 房子老化房龄40年以上的分售公寓，2025年底约158.8万户，预计10年后约2.0倍、20年后约3.2倍
- 常见问题漏水（给水・热水管、排水管、屋顶・外墙）和排水管堵塞，放着不管会殃及楼下和隔壁
- 业主责任房东有修缮义务，房间部分不能用时房租要减；建筑缺陷给别人造成损失还要赔偿
- 应对方法把法定检查、定期巡查、排水管清洗变成习惯，按修缮周期提前存钱
日本的房子已经进入「中年期」
根据国土交通省的推算，2025年底日本的分售公寓约有723.6万户，其中房龄40年以上的约158.8万户；到2035年底将增加到约313.1万户，2045年底约503.6万户。※1
| 时间 | 房龄40年以上的分售公寓 | 对应建成年份 |
|---|---|---|
| 2015年底 | 约53.3万户 | 1976年以前 |
| 2025年底（现在） | 约158.8万户 | 1986年以前 |
| 2035年底（10年后） | 约313.1万户（约2.0倍） | 1996年以前 |
| 2045年底（20年后） | 约503.6万户（约3.2倍） | 2006年以前 |
另外，日本总务省2023年住宅・土地统计调查显示，全国空置房屋达900万2千户，空置率13.8%，都是历史最高。※2 一边是房子越来越老，一边是房子越来越多——租客选不选你的房子，越来越取决于管理的好坏。
投资房产最常见的问题
漏水
- 给水管・热水管：老旧钢管锈蚀、出现针孔，或接头松动渗水
- 排水管：接头老化、堵塞造成倒流、洗衣机排水管脱落
- 建筑外部：屋顶防水老化、外墙裂缝、窗框周围密封胶失效导致漏雨
- 楼上漏下来：浴室、洗衣机周围出事，损失会扩大到楼下的天花板、墙壁和家具家电
排水管堵塞
厨房的油、浴室的头发、马桶里的异物会慢慢积起来，水越流越慢。如果公用的排水立管堵住，低楼层的房间可能会倒流。有异味、听到「咕噜咕噜」的声音，就是快要堵的信号。
整栋楼和公寓单间的区别
| 整栋公寓・楼房 | 公寓单间（区分所有） | |
|---|---|---|
| 修缮范围 | 整栋楼（屋顶・外墙・公用管道・设备）都由业主负责 | 专有部分归业主，公用部分归管理组合 |
| 管道 | 全部由业主计划和安排 | 专有部分的管道到哪里为止，要看管理规约 |
| 修缮资金 | 业主自己存 | 管理组合的修缮公积金＋专有部分自己准备 |
业主要承担的法律责任
「修不修由业主自己决定」——在日本并不是这样。日本民法有以下规定。※3
- 修缮义务（民法第606条）：房东有义务进行使用所必需的修缮（因租客责任损坏的除外）
- 房租减额（民法第611条）：房间一部分不能使用、且不是租客的责任时，房租按不能使用的比例减少
- 租客自行修缮（民法第607条之2）：通知房东后在合理期限内不修，或情况紧急时，租客可以自己修
- 工作物责任（民法第717条）：建筑物的设置或维护有缺陷、给他人造成损失时，如果占有者已尽必要注意，就由所有者负责（即使没有过失）
漏水弄湿了楼下的家具家电、外墙掉落物砸伤路人——为了这类情况，请确认建筑火灾保险的保障内容，以及设施赔偿责任方面的保险。
修缮时间参考（来自国土交通省指南）
国土交通省的「长期修缮计划制作指南」给出了分售公寓的修缮周期示例，整栋公寓・楼房制定计划时也可以参考。※4
| 部位・设备 | 补修・修缮 | 更换・全面改修 |
|---|---|---|
| 铁件涂装（楼梯・扶手等） | 5〜7年 | — |
| 给水泵・排水泵 | 5〜8年 | 14〜18年 |
| 屋顶防水 | 12〜15年 | 24〜30年（拆除・重做） |
| 外墙涂装・密封胶 | 12〜15年 | 24〜30年（去除・重涂） |
| 储水槽 | 12〜16年 | 26〜30年 |
| 给水管・排水管 | 19〜23年（内衬修复） | 30〜40年 |
| 电梯 | 12〜15年 | 26〜30年 |
| 长期修缮计划的重新评估 | 每5年 | — |
房龄40年左右的楼，给水管和排水管正好进入第二次大工程（更换）的时期。买之前一定要确认修缮记录和今后的计划。
法律规定的主要检查
根据建筑规模和设备，有些检查和报告是法律规定必须做的。※5
- 消防设备检查（消防法第17条之3之3）：定期检查灭火器、自动火灾报警设备等，并向消防署报告（共同住宅每3年报告1次）
- 简易专用水道检查（水道法第34条之2）：储水槽有效容量超过10㎥的建筑，每年要接受1次登录检查机构的检查
- 建筑物・电梯等定期报告（建筑基准法第12条）：一定规模・用途的建筑和电梯等，需要定期调查・检查并报告
预防问题的5个管理习惯
- 定期巡查：检查并清理公用部分、排水井、屋顶排水口的落叶和垃圾
- 定期清洗排水管：定期高压清洗，预防堵塞和倒流
- 第一时间处理：定好租客联络窗口，准备好关水、应急处理、拍照记录的流程
- 记录和计划：保留修缮记录，按修缮周期提前存钱
- 入住・退租检查：检查水管、管道、设备的状态，和原状恢复一起把小问题修好
住在海外的业主，因为时差和语言，现场确认往往会慢一步。事先定好能把第一时间处理交给它的管理公司，是减少损失最直接的办法。
常见问题
公寓单间漏水，业主要负担到哪里？
取决于漏水原因在专有部分还是公用部分，分界线由管理规约决定。一般先联系管理公司（管理组合），查清原因的位置再决定由谁负担。
租客使用不当造成的堵塞，谁出钱？
因租客故意或过失造成的损坏，修理费原则上由租客负担。国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」也规定，租客故意・过失造成的损耗由租客负担。※6
买老房子时要确认什么？
修缮记录（什么时候修了哪里）、管道材质和是否更新过、屋顶防水和外墙的施工时间、法定检查记录；如果是公寓单间，还要看长期修缮计划和修缮公积金的金额。
修缮费可以在报税时作为费用吗？
为维持和恢复原状进行的修缮，一般可以作为不动产所得的必要经费。但提高建筑价值或延长使用年限的工程，可能算作「资本性支出」，需要折旧。具体请咨询税理士。
人在海外也能委托管理吗？
MYHOUSING 接受海外业主1套房起的委托管理，修缮会附报价和照片向您报告，经您同意后再安排。管理费为月租金（含共益费）的5.5%（含税）。
房产管理和修缮，交给 MYHOUSING
MYHOUSING 是东京池袋的不动产公司。从招租、收租、第一时间处理问题、安排修缮到每月明细，都可以用中文、日语、英语对接。装修、原状恢复、清扫也可以从安排合作公司到完工验收一并交给我们。
出处（日本官方资料，均为日文）
- ※1 国土交通省「築40年以上のマンションストック数の推移」、同「分譲マンションストック数の推移」（均截至2025年底，マンションに関する統計・データ等）
- ※2 总务省统计局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要」（PDF）
- ※3 民法（e-Gov法令検索）第606条・第607条の2・第611条・第717条
- ※4 国土交通省「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン」（PDF）（マンション管理）
- ※5 消防法・水道法・建築基準法（e-Gov法令検索）
- ※6 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
※本文为一般性信息。检查和报告义务因建筑规模、设备和地方政府而不同。具体的修缮时间和费用，请以检查・诊断结果和专业人士的意见为准。（信息确认日期：2026年11月2日）
