日本出租房必知：普通租赁和定期租赁的区别｜续约・解约・正当事由规则
在日本出租房子，合同分为「普通借家（普通租赁）」和「定期借家（定期租赁）」两种。选哪一种，决定了合同到期时房子能不能收回来。很多房东以为「签了2年，2年后就能收回」，但在普通租赁下，原则上是收不回来的。本文按日本《借地借家法》的条文，讲清楚房东必须知道的区别。
本文要点
- 普通租赁到期后原则上自动续约。房东想结束，必须有「正当事由」
- 定期租赁到期就确定结束，不续约；想继续租，双方另行「再签约」
- 定期租赁的条件必须书面（可电子）签约，签约前用另一份书面说明「不续约」，否则变成普通租赁
- 怎么选外派期间出租自住房、打算出售或重建、想按期重新评估，适合定期租赁
一张表看懂区别
| 项目 | 普通租赁（普通借家） | 定期租赁（定期借家） |
|---|---|---|
| 签约方式 | 口头也成立（实务用书面） | 必须书面（可电子签约） |
| 签约前说明 | 只有重要事项说明 | 用合同以外的另一份书面说明「不续约、到期结束」 |
| 期限 | 不满1年视为「没有期限」 | 不满1年也可以，没有上限 |
| 到期时 | 原则续约（不通知就是法定续约） | 结束（继续租需再签约） |
| 房东想结束 | 需要正当事由＋到期前1年〜6个月通知 | 1年以上的合同，到期前1年〜6个月发终止通知 |
| 租客中途解约 | 按合同约定（例：提前1个月） | 居住用且面积不满200㎡，因不得已事由可1个月后结束；其他按特约 |
| 房租增减请求 | 可以。「不减租」特约无效 | 有房租调整特约的，按特约 |
| 续约费 | 合同约定了就可以收 | 没有（再签约费用按约定） |
普通租赁：原则上「收不回来」
普通租赁到期时，如果房东没有在到期前1年到6个月之间通知「不续约」，就视为按原条件续约（法定续约，之后变成没有期限的合同）。※1
而且房东拒绝续约或提出解约，必须有正当事由。正当事由综合以下情况判断：※1 ※2
- 房东和租客各自使用这套房子的必要性
- 过去的租赁经过（交租情况等）
- 房子的使用状况和现状（老化程度等）
- 房东是否提出支付搬迁补偿金（立退料）等作为收回房子的条件
只是「自己想住了」「想卖个好价钱」，很难被认定为正当事由，很多情况下需要支付搬迁补偿金。
普通租赁的其他规则
- 约定期限不满1年，也视为「没有期限」的合同（第29条）
- 没有期限的合同，房东解约也需要正当事由，提出后6个月结束（第27条・第28条）
- 房租不合理时，双方都可以请求增减；「一定期间不涨租」的特约有效，但「不减租」的特约无效（第32条）
- 违反上述规定、对租客不利的特约无效（第30条）
定期租赁：到期一定结束
定期租赁（定期建物赁贷借）是合同约定的期限一到，不续约、确定结束的合同。这个制度从2000年3月开始实施，日本国土交通省也说明它「租期明确，更容易出租」。※1 ※3
成为定期租赁的3个条件
- 书面签约：合同中写明「不续约」（不一定要公证，也可以电子签约）
- 签约前用另一份书面说明：交给租客一份与合同分开的书面，说明「不续约、到期结束」（租客同意的话可以电子方式）
- 没有说明就变成普通租赁：没有事前说明，「不续约」的约定无效
日本最高法院也判决：事前说明的书面必须是「与合同分开的独立书面」（2012年9月13日判决）。只写在合同条款里是不够的。
别忘了到期前的「终止通知」
期限1年以上的定期租赁，房东必须在到期前1年到6个月之间通知租客「到期结束」，否则不能对租客主张合同结束。通知晚了的话，从通知之日起满6个月后可以主张结束。※1
租客中途解约
居住用、面积不满200㎡的定期租赁，租客因为调动、疗养、照顾亲属等不得已的原因无法继续居住时，可以提出解约，1个月后合同结束，剥夺这项权利的特约无效。其他中途解约（个人原因等）是否允许，由合同特约决定。※1
该选哪一种？
| 这样的房东 | 建议 | 理由 |
|---|---|---|
| 只在调动、外派期间出租自住房 | 定期租赁 | 可以按回来的时间定期限 |
| 几年后打算出售、重建或自用 | 定期租赁 | 不需要正当事由和搬迁补偿谈判 |
| 想每期重新评估租客 | 定期租赁 | 到期时再决定是否再签约 |
| 希望租客长住、减少空置 | 普通租赁 | 租客住得安心，也更好招租 |
| 希望房租尽量按市场价 | 普通租赁 | 定期租赁对租客条件较不利，有时要把房租定得低于市场价 |
定期租赁不出错的实务检查
- 事前说明书要和合同分开制作，并保留租客签名・收到的记录
- 重要事项说明书也要写明是定期租赁（宅建业法第35条）※4
- 把到期前1年〜6个月发终止通知的日期记进日历
- 可能再签约的话，早点定好再签约的条件（房租・费用）
- 允许中途解约的，在特约里写清提前几个月通知和违约金
MYHOUSING 作为管理的一部分，可以负责定期租赁的合同和事前说明书制作、到期前的终止通知，以及再签约手续。
常见问题
现在的普通租赁可以改成定期租赁吗？
房东不能单方面更改。需要取得租客同意，重新以书面签约并做事前说明，才能改为定期租赁。根据签约时间和内容，有时会有限制，请个别确认。
普通租赁的话，租客欠房租也赶不走吗？
不是。租客欠租等违约，导致信赖关系破裂的，可以解除合同。需要正当事由的，是房东因自己的原因拒绝续约或解约的情况。
定期租赁到期后租客不搬走怎么办？
只要在期限内发了终止通知，合同到期就已结束，可以要求租客搬出。协商解决不了的，可以咨询律师或走法律程序。
忘了发终止通知怎么办？
期限1年以上的定期租赁，即使过了到期前6个月，也可以从通知之日起满6个月后主张结束。即使过了到期日才发现，也请马上通知。※1
可以签不满1年的定期租赁吗？
可以。定期租赁不适用「不满1年视为没有期限」的规定（第29条第1项）。期限不满1年的，不需要终止通知。※1
可以收续约费吗？
普通租赁在合同中写明金额、且金额不过高的，被认为有效（日本最高法院2011年7月15日判决）。定期租赁没有续约，所以没有续约费，再签约手续费等由双方约定。
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出处（日本官方资料，均为日文）
- ※1 借地借家法（e-Gov法令検索）第26条〜第30条・第32条・第38条
- ※2 民法（e-Gov法令検索）
- ※3 国土交通省「定期借家制度（定期建物賃貸借制度）をご存じですか」（PDF）、同「定期賃貸住宅標準契約書」掲载页
- ※4 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）第35条
※本文为一般性信息。具体合同或纠纷，请确认合同内容后咨询律师等专业人士。（信息确认日期：2026年11月2日）
